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      預售制度或將逐步取消,新鄉即將迎來現房時代!

      2018-09-26 10:58:49 來源:新鄉房產網 點擊:10981 次

      摘要:預售制度或將逐步取消,新鄉即將迎來現房時代!

        9月21日,全國樓市圈傳來一個重磅消息:監管部門正評估逐步取消商品房預售許可,廣東已經開始醞釀取消商品房預售制度!

        (圖:源自網絡)

        9月21日,廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》,廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關于商品房預售許可事項調整”的材料,并將于9月25曰上報住房城鄉建設部。

        

       

        (圖:源自網絡)

        《通知》稱,日前,住房城鄉建設部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關于對現有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。要求,對商品房預售許可進行深入研究,建議保留或提高許可條件的,要列明法律法規依據外的理據,充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性;建議取消的,要同步研究提出事中事后監管措施。

        也就是說,廣東醞釀取消“商品房預售制度”,有全國性的背景,可能對全國樓市的制度建設產生影響。

        預售制度的利與弊?

        一石激起千層浪!

        這份處于內部討論的征求意見文件真的是牽動了全國開發商和購房者的心,一場全國性的激烈辯論戰也隨之打響!

        

        (圖:源自網絡)

        小孩子才分對錯,成年人只看利弊!那么,取消預售制度對我們來說究竟是利還是弊?

        預售制度的弊端

        1956年,香港政府出臺《預售樓花同意書》,正式以法律形式對樓花預售進行規范管理,內地的商品房預售制度借鑒了香港房地產的開發經驗,1994年頒布的《城市房地產管理法》確立,實施至今已近25年。

        商品房預售制度最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題,但是這25年間也出現了許多令人難以接受的風險。

        預售制度目前面臨的問題:

        1、資金一旦斷裂,就會直接導致工程爛尾,將嚴重損害購房者的切身利益,即便近幾年新鄉樓市行情還不錯,仍然出現一些爛尾工程,新鄉仍有一部分購房者默默忍受著沒有房子住,每月仍要還房貸的煎熬生活。

        2、由于我國商品房預售市場起步較晚,有關法規制度不夠完善,主管部門的管理職能作用沒有正常發揮,導致房地產市場頻繁出現違法違規銷售,合同欺詐等亂象叢生,消費者通過法律程序維護正當權益時調查取證和執行的成本也很高。

        3.商品房預售制度降低了房地產業的門檻, 不具備開發實力的企業進入市場, 降低了開發企業的自有資金要求,刺激了房地產的過度投資和開發,造成不平衡發展和低效率競爭。

        預售制度的好處

        1、增加開發商的融資途徑

        預售制度是一種有利于房地產市場健康穩定的融資制度,在加速整個建設資金周轉、提高了資金使用效率的同時,也降低了資金使用成本。

        預售資金占房地產企業資金來源很大一部分,具有舉足輕重的地位。它使得開發企業,特別是新的開發企業在建設項目初期就解決了資金問題,通過回籠資金為下一步發展保駕護航。

        2. 緩解緊張的住房需求

        商品房預售制度在發展前期,為房地產市場的發展立下汗馬功勞。

        在當時我國資本市場發育不全的情況下,完全靠開發企業自有資金是很難進行大量開發,而商品房預售的價格一般比現房銷售價格低10%~20%,交房期為1年~2年,相對現房銷售具有一定優勢,從而刺激了消費者的購買欲望,將潛在需求轉化為有效需求,為房市帶來增量,有效緩解了緊張的住房需求。

        除此之外,它還具有測試市場熱度的功能,通過預售能夠發現市場的需求情況,從而為以后的開發打下基礎。

        可以說,正是因為這個預售制度,才能讓房地產行業在如此短的時間內有如此迅速的擴張與發展。

        取消預售制度對新鄉樓市的影響

        如果預售制度這兩年被取消,筆者認為新鄉樓市將會出現以下幾種情況:

        情況一:維權事件或將變少

        當我們回到一手交錢,一手交房的交易場景,那對購房者來說自然會省心很多,房子合心意,直接交錢搬新家,不會發生期房交易中出現的實物與預期不符等情況。

        好與不好,值不值得買,你買的時候基本就能判斷。

        情況二:房子質量會提高,但是你可能買不到房了

        就新鄉樓市而言,目前在售的樓盤大多還是以期房為主,如果真的取消了預售制度,那你這幾年在新鄉買不到一個合適的房子真的有點困難。

        綠城房地產集團的董事長前陣子還說:“這兩年的房子是質量最差的”。如果取消預售制度,那質量的問題就一定會改善,現房銷售對房企來說是一個極大的考驗——產品設計、公建配套、房屋質量、小區品質等因素將直接決定客戶是否購買,那么你買到的房子的質量基本不會太差。

        情況三:開發商壓力大,房價上漲難以避免!

        房價上漲是毫無疑問的,開發商少了一條融資的途徑,新鄉那些資金不足的中小開發商將面臨著直接出局的命運,資金雄厚的開發商,資金回攏周期也會加長,房價上漲也是難以避免的結果,而且很有可能形成幾大巨頭壟斷的局面。

        小結

        最后,我們再去看這個問題:新鄉會逐步取消預售制度嗎?

        筆者的答案是:可能會,但不會是現在,預售制度在目前這個高速發展的房地產行情下,確實風險越來越大,需要進行重新的評估與調整,但如果操之過急的話,會直接導致很多企業資金鏈斷裂,從而引發不堪設想的后果。

        但是在目前這個整治全國樓市的大趨勢下,做任何一刀切的決定對于房地產行業來說都是毀滅性的!

        筆者認為最好的方式就是分層過渡,在現有的基礎上,穩定有序的增加現房銷售的權重,經歷艱難的過渡期,最終迎來現房時代。

       
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